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以身邊的經典案例解讀部門法律法規 以權威的政策解讀推進全面依法治市

來源:咸寧市國土資源局 時間:2018-06-26

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上線嘉賓:

市國土資源局黨組成員、咸寧高新區分局黨委書記、局長?? 周洪恩(右二)

市國土資源局不動產登記中心副主任? 胡華(右一)

市國土局法律顧問?? 陳新貴(左一)


網友清河留言:

我有一套房子要繼承,我想問繼承這套房子要怎么辦理不動產證,要提供哪些材料。房子是我爺爺留給我的,我父母同意放棄,我父親是獨子,想問一下要提供哪些材料到哪里辦。

答:根據清河網友留言所訴的情況來看,根據《繼承法》第十條的規定:遺產第一順序繼承人為:配偶、子女、父母。這里面是沒有孫子,所以說你是不能法定繼承你爺爺的房產的。如果你想取得這套房子的產權,就必須由繼承人先繼承該房的產權后,再將房屋贈與或轉讓給你。

網友夕陽留言:

我家是農村的,家里有一塊地,土地證標記的面積是460平方米,不動產權證面積250平方米,去村里面問原因,村里面說是鄉鎮所在地就給批250平方米,不知道到底有沒有這個規定嗎?其余面積要怎么算?

答:從這位網友剛才描述的信息看,不夠全面。一般來說,不動產權證書上是包含了房產和土地兩方面的信息。不動產權證書上也會分別記載土地使用權面積和房屋建筑面積。不知道網友說的面積一個460平方米,一個250平方米是否是將土地使用權面積與房屋建筑面積弄混淆了。建議這位網友在我們節目后,攜帶其不動產權證書以及相關資料到當地不動產登記機關進行進一步核查。

網友山茶花留言:

農村老家的房子之前辦了宅基地證,現在老頭子把房子周圍的地方挖了,面積比原來大了一些,房子沒有重新建,想問下申請換不動產證的時候能不能重新測量,把面積增大一點?

答:《中華人民共和國土地管理法》第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。《湖北省土地管理實施辦法》第三十三條 農村村民建住宅用地,由村民提出用地申請,經村民委員會同意,鄉(鎮)人民政府審核后,報縣人民政府批準,涉及占用農用地的,依照本實施辦法第二十四條規定辦理。

農民興建、改建房屋宅基地(含附屬設施)總面積,使用農用地的每戶不得超過140平方米,使用未利用土地(建設用地)的每戶不得超過200平方米。

如這位網友原宅基地使用面積未超過法定標準,那其父親周圍擴大的面積可以按照剛才說的《湖北省土地管理實施辦法》第三十三條規定的程序進行申報,獲得相關部門審批后,不動產登記機關將依法為其辦理登記手續并核發新的不動產權證書。

如這位網友原宅基地使用面積未超過法定標準,提出用地申請,經村民委員會同意,鄉(鎮)人民政府審核后,報縣人民政府批準。

案例:2015年5月,張某在咸寧的小區購買住房一套,考慮到家庭關系較為復雜,張某不愿意將房子登記在自己的名下,因此,跟朋友李某商量,將房屋登記在李某名下,并由李某以自己的名義領取了房產證。同時,二人私下簽訂了一份協議,證明該房為張某所有。

2017年3月,張某與李某因為經濟上的問題產生了矛盾,進而關系惡化 ,李某一氣之下將登記在自己名下的房屋賣給正準備買房結婚的王某,不知情的王某將房屋的款項全部轉給了李某,2017年5月,王某和李某二人到房產交易中心辦理了過戶手續。

張某得知情況后,2017年7月向法院起訴,要求法院認定李某與王某的房屋買賣合同無效,并要求李某將房屋歸還給自己。

首先我們要明確一點,市民朋友在購房的時候,需要賣房的一方提供哪些證件?

賣方須提供:身份證、結婚證以及房屋所有權證、土地使用證或者是不動產權證。

買房的王某應該說是非常的冤枉,自己花了真金白銀買的房子,最終卻惹上了官司。在他購房的整個過程中,有沒有一些需要注意卻沒有注意的問題呢?

1、購房前除查驗賣方的不動產證書還要求其出具購房發票、繳稅憑證、付款銀行憑證等原件,查清購房實際出資人。2、實地查看購買房屋的實際使用人(房主或承租人),了解房東的真實情況。3、借名合同明確約定借名房主不準處置房屋并且約定相應違約責任,讓擅自處置付出較大的不誠信成本。

我們的生活中,也經常會遇到張某這樣的情況,因為各種各樣的原因,不愿意把房子放在自己的名下,因而把房產證上寫著朋友或者親人的名字,在這里,我們也想了解一下,名字出現在房產證上,意味著什么?

根據《物權法》第九條的規定:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力。換句話講,也就是誰的名字出現在房產證上,就意味著房屋的產權屬于誰。

如果確實需要把名字更換成他人,是否需要辦理其他的手續,防止出現案例中的情況呢?

為保證房產不被登記人擅自處置,或不因其他原因被查封、凍結,在全款購房,不涉及銀行抵押的情況下,實際購房人可以要求借名登記人協助把辦理房產抵押登記,更加安全。

李某在一氣之下賣掉了張某登記在他名下的房子,這是一種什么行為?

李某賣房行為違反其與張某的借名合同,是一種違約行為。

在這個案例中,張某將房屋登記在他人名下,對方又將房子賣給了第三者王某,我們也想向嘉賓來了解一下,王某和李某的房屋買賣合同是否有效?張某能否要求李某將房屋歸還給自己?

物權法第十四條規定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。 第十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。從案例上看,王某與李某支付了購房款并辦理過戶手續取得不動產登記證書,雙方簽訂的買賣合同是有效的。張某要求王某歸還房屋很難得到法院的支持,但其可起訴李某要求歸還購房款并賠償損失。

市民:剛剛聽到這個節目,有個問題想咨詢一下,我自己在通城鄉下買了一幢自建房,土地屬于集體性質,有工作人員說不能過戶,更不能辦不動產登記,不知道是不是有這個情況?

答:是的,集體土地上的房屋是不能自由買賣轉讓的。村民利用本村土地建造的個人住宅,屬于國家給予村民的特殊權利,與村民的身份相關聯。根據《土地管理法》的相關規定:農村村民一戶只能擁有一處宅基地。農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。

對于限制購房農村集體土地性質的房屋,國家出臺了一系列的通知 :

一是在2004年,國土資源部在《關于印發<關于加強農村宅基地管理的意見>的通知》中明確要求:嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地,嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。

二是在2007年,國務院辦公廳在《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》中明確指出:農村住宅用地只能分配給本村村民,城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住房或小產權房。

三是在2008年,國土資源部在《關于進一步加快使用權登記發證工作的通知》中再次重申強調:嚴格執行城鎮居民不能在農村購買和違法建造住宅的規定。對城鎮居民在農村購買和違法建造住宅申請登記的,不予受理。

因此,這個情況是屬實的。

微信網友果味紅茶留言:自己在外地打工,家中老父親在自己家的老地基上重新建房,但是辦不了不動產證,不知道是為什么?

答:這位網友你好,你留言反映的情況不詳細,無法分析原因。對于自建的私房,我們辦理不動產權證,須提供《建設工程規劃許可證》《建設工程竣工驗收規劃條件核實證明》《土地使用權證》和房屋已竣工的材料以及不動產權籍調查表、宗地圖、房屋平面圖等資料。

網友往事留言:家里農村的自建房上一次集中辦理房產證的時候,因為未滿18歲,所以房產證上寫的爺爺的名字,現在想把名字更換成自己的,不知道能不能辦,大概需要什么程序,費用是多少?

答:這個是可以辦理的,應屬于你爺爺贈與或轉移給你,程序上按轉移登記辦理,所涉費用有:登記費住宅80元/套,非住宅550元/件;房產測繪費、稅費,這二項費用請分別向房管部門和地稅部門咨詢。

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